Cómo funciona el interés preferencial en 2026
El régimen de interés preferencial es un subsidio del Estado que baja la tasa de las hipotecas de vivienda durante los primeros años del préstamo. Desde el 1 de enero de 2026 se rige por la Ley 468 de 2025, reformada por la Ley 481 de 2025, que reemplazó el régimen de la Ley 3 de 1985.
El Estado paga una parte de la tasa: el monto menor entre la tasa del tramo y el 85% de la tasa que te ofrece el banco. Tú pagas el resto. Cuando termina el subsidio, la cuota sube porque pasas a pagar la tasa completa del banco sobre el saldo que queda.
Tramos de interés preferencial
| Valor de la vivienda | Región 1: Panamá y Panamá Oeste | Región 2: Colón y resto del país |
|---|---|---|
| Hasta B/.50,000 | 5% por 8 años | 5.5% por 8 años |
| B/.50,000.01 a B/.80,000 | 4.5% por 7 años | 5.5% por 8 años |
| B/.80,000.01 a B/.120,000 | 4% por 7 años | 4% por 7 años |
Las viviendas de más de B/.120,000 no entran en estos tramos. Los préstamos otorgados entre el 24 de abril y el 31 de diciembre de 2025 siguen con las reglas de la Ley 3 de 1985.
Ejemplos con tasa del banco de 7%, 10% de abono y 30 años
| Vivienda | Tasa que pagas | Cuota con subsidio | Cuota después | Sin subsidio |
|---|---|---|---|---|
| B/.45,000 (región 1) | 2.00% | B/.149.70 | B/.237.53 | B/.269.45 |
| B/.75,000 (región 1) | 2.50% | B/.266.71 | B/.408.31 | B/.449.08 |
| B/.75,000 (región 2) | 1.50% | B/.232.96 | B/.389.22 | B/.449.08 |
| B/.110,000 (región 1) | 3.00% | B/.417.39 | B/.606.87 | B/.658.65 |
En el caso de B/.110,000, el subsidio ahorra unos B/.34,500 en intereses durante la vida del préstamo. Aun así, conviene planificar el salto de cuota del año 8.
Lo que la cuota no incluye
La cuota real de tu hipoteca suma seguros obligatorios (vida del deudor e incendio), y al comprar pagas gastos de cierre, avalúo y trámites notariales y de Registro Público. Pide al banco la cuota total con seguros antes de decidir. Ten en cuenta que cada banco decide si aprueba el préstamo y confirma si tu vivienda califica para el interés preferencial.
Para saber qué cuota puedes cubrir, revisa tu salario neto. Los intereses hipotecarios de tu vivienda principal también se pueden deducir en tu declaración de renta.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los tramos de interés preferencial en 2026?
En Panamá y Panamá Oeste: hasta B/.50,000, 5% por 8 años; de B/.50,000.01 a B/.80,000, 4.5% por 7 años; de B/.80,000.01 a B/.120,000, 4% por 7 años. En Colón y el resto del país: 5.5% por 8 años hasta B/.80,000 y 4% por 7 años hasta B/.120,000 (Ley 481 de 2025).
¿Cómo se calcula la tasa con interés preferencial?
El Estado subsidia el menor entre la tasa del tramo y el 85% de la tasa del banco. Si el banco cobra 7% y tu vivienda está en el tramo de 4%, pagas 3% durante el periodo del subsidio.
¿Qué pasa con mi cuota cuando termina el subsidio?
Sube, porque pasas a pagar la tasa completa del banco sobre el saldo que queda. Con una vivienda de B/.110,000, 7% y 30 años, la cuota pasa de unos B/.417 a unos B/.607.
¿Qué ley regula el interés preferencial?
La Ley 468 de 2025, reformada por la Ley 481 de 2025, para préstamos desde el 1 de enero de 2026. Los préstamos de 2025 se rigen por la Ley 3 de 1985.
¿Las viviendas de más de B/.120,000 tienen interés preferencial?
No en los tramos del nuevo régimen. La hipoteca se calcula con la tasa completa del banco.
¿La cuota incluye seguros?
No. Esta calculadora muestra capital e intereses. Los seguros de vida e incendio se suman aparte.